Vláda Andreje Babiše hledá nové příjmy do státního rozpočtu a jednou z možností je vyšší zdanění investičních bytů. Ministryně financí Alena Schillerová připustila, že konsolidace veřejných financí se bez některých daňových změn neobejde. Opatření má mířit především na vlastníky většího počtu nemovitostí. Zatím však není jasné, koho by se týkalo, kolik by měl zaplatit ani jaké peníze by skutečně přineslo státu.

Zásadní problém spočívá v samotné konstrukci českého daňového systému. Výnos současné daně z nemovitých věcí totiž ze zákona náleží obcím, nikoli státnímu rozpočtu. Pokud by vláda pouze zvýšila tuto daň u investičních bytů, dodatečné peníze by podle platných pravidel získaly samosprávy. Stát by musel změnit rozdělení výnosu nebo zavést jiný daňový nástroj. Současně by musel vyřešit riziko, že část nového zatížení vlastníci promítnou do nájemného. Opatření zamýšlené jako příspěvek k řešení rozpočtového schodku tak může mít také důsledky pro dostupnost bydlení.

Ministryně financí Alena Schillerová otevřela otázku investičních nemovitostí na začátku září 2026. V rozhovoru pro iDNES.cz uvedla, že nechce plošně zvyšovat daň lidem, kteří vlastní byt či rodinný dům pro vlastní bydlení. Za možný předmět vyššího zdanění naopak označila investory vlastnící desítky bytů. Současně připustila, že konkrétní návrh zatím nemá. Premiér Andrej Babiš v říjnu potvrdil, že vláda o této možnosti diskutuje, ale chce chránit běžné rodiny, které vlastní další nemovitosti například pro své děti.

K 6. listopadu nebyla zveřejněna konkrétní podoba zamýšlené daně. Není tak známa sazba, okruh poplatníků, způsob stanovení základu ani předpokládaný rozpočtový výnos. Poslední otázka je přitom pro vládní argumentaci zásadní.

Podle platného zákona o rozpočtovém určení daní připadá 100 procent výnosu daně z nemovitých věcí obci, na jejímž území nemovitost leží. Ministerstvo financí uvádí, že v roce 2025 tato daň přinesla obcím 23,6 miliardy korun. Jde o příjem využívaný na místní infrastrukturu, veřejné služby a další potřeby samospráv. Státní rozpočet z něj přímo nezískává nic.


Podobný problém se přitom řešil již při přípravě konsolidačního balíčku v roce 2023. Tehdejší vláda původně navrhovala, aby zvýšení daně z nemovitých věcí přineslo přibližně devět miliard korun státnímu rozpočtu. Během legislativního procesu však byla konstrukce změněna. Celý výnos zůstal obcím, kterým se současně upravily podíly na některých sdílených daních. Tento precedent ukazuje, že přesun daňového výnosu mezi státem a samosprávami není pouhou technickou úpravou, ale významným zásahem do financování veřejné správy.

Rozpočtový význam případného zvýšení daně je navíc nutné posuzovat realisticky. Vládní návrh státního rozpočtu na rok 2027 počítá se schodkem 386 miliard korun. Schillerová v září hovořila o možnosti získat kombinací vyšších příjmů a výdajových úspor přibližně 20 miliard korun. Tato částka však představovala širší soubor opatření, nikoli očekávaný výnos samotného zdanění investičních bytů. Pro představu je důležité, že všech 23,6 miliardy korun vybraných v roce 2025 pocházelo ze zdanění širokého spektra nemovitostí, nikoli pouze investičních bytů. Výnos selektivního zvýšení daně by proto nebylo možné odvozovat od této částky bez znalosti počtu dotčených nemovitostí a nových sazeb.

Investiční byt není právní kategorie. Náklady mohou nést nájemníci

Druhou zásadní otázkou je vymezení samotného investičního bytu. České právo nepracuje s jednoduchou obecnou definicí, podle které by bylo možné nemovitosti automaticky rozdělit na vlastní bydlení a investici. Vlastnictví více bytů navíc nemusí znamenat stejnou ekonomickou situaci. Jinou pozici má rodina, která pronajímá zděděný byt, jinou domácnost splácející hypotéku na druhou nemovitost a zcela odlišnou společnost vlastnící stovky nájemních jednotek. Pokud by rozhodoval pouze počet nemovitostí, musel by stát určit hranici vyššího zdanění a vyřešit také spoluvlastnictví, společné jmění manželů nebo byty držené prostřednictvím obchodních společností.

Zásadní rozdíl existuje rovněž mezi bytem, který je dlouhodobě pronajímán, a nemovitostí drženou bez skutečného využití. První poskytuje bydlení nájemníkům, druhá může za určitých okolností omezovat dostupnou nabídku. Stejné zdanění obou případů nemusí vytvářet žádoucí motivaci vlastníků.


Problém může vzniknout také při přenášení nových nákladů na nájemníky. Daň formálně platí vlastník, její skutečný ekonomický dopad však závisí na situaci na trhu. Pokud by například roční zatížení pronajímaného bytu vzrostlo o 12 tisíc korun, znamenalo by to dodatečný náklad odpovídající tisíci korunám měsíčně. Neznamená to automatické zvýšení nájemného o stejnou částku, ale vytváří to tlak na čistý výnos pronajímatele.

V lokalitách s vysokou poptávkou a nedostatkem nájemních bytů může vlastník část nákladů promítnout do ceny. Tam, kde je nabídka dostatečná, může být naopak nucen přijmout nižší výnos. Výsledek závisí na konkurenci, kupní síle domácností, délce nájemních smluv a možnostech vlastníků změnit využití nemovitosti.

Existuje přitom i opačný účinek. Vyšší daň může některé vlastníky motivovat k prodeji dosud nevyužívaných bytů, čímž se nabídka pro kupující rozšíří. Pokud však prodají dlouhodobě pronajímaný byt člověku, který jej začne využívat pro vlastní bydlení, celkový bytový fond se nezmění, ale nabídka nájemního bydlení se zmenší. Bez rozlišení těchto situací nelze předem tvrdit, že zvýšení daně dostupnost bydlení zlepší, nebo naopak zhorší.

Vyšší daň nové byty nepostaví. Rozhodující zůstává nabídka

Česká republika patří mezi státy s relativně nízkým pravidelným zdaněním nemovitostí. Organizace OECD dlouhodobě doporučuje zvýšit podíl majetkových daní a současně snížit zatížení práce. Ve zprávě z roku 2026 navrhuje také přiblížit základ daně z nemovitostí jejich pravidelně aktualizovaným tržním hodnotám a chránit zranitelné vlastníky například možností odkladu plateb.

Pro vyšší zdanění nemovitostí tedy existují ekonomické argumenty. Jde zejména o možnost stabilnějších veřejných příjmů a vhodnější struktury daňového systému. OECD však hovoří o širší daňové reformě, nikoli o jednoduchém řešení schodku prostřednictvím selektivního zdanění vlastníků více bytů.


Vláda současně deklaruje snahu rozšířit dostupné nájemní bydlení. Ministerstvo pro místní rozvoj 2. listopadu oznámilo schválení programu Dostupné nájemní bydlení 2.0 s alokací 5,8 miliardy korun z evropských prostředků. Program má prostřednictvím dotací, zvýhodněných úvěrů a spolufinancování podpořit vznik až 2 900 dostupných nájemních bytů.

Vzniká tak důležitá otázka koordinace hospodářské politiky. Stát na jedné straně podporuje investice do nájemního bydlení a na straně druhé zvažuje zvýšení daňového zatížení části jeho vlastníků. Tyto dva nástroje se nemusí vylučovat. Musí však být nastaveny tak, aby případná daň skutečně omezovala nežádoucí držení nevyužívaných nemovitostí, a nikoli bez rozlišení dopadala také na dlouhodobé pronajímání bytů.

Samostatnou roli mají obce. Ony nesou náklady spojené s rozvojem nové zástavby, od místních komunikací přes školy až po další veřejné služby. Výnos daně z nemovitých věcí proto představuje významný nástroj jejich finanční samostatnosti. Pokud stát uvažuje o změně jeho rozdělení, musí současně vysvětlit, jak bude financován další rozvoj měst a obcí.

Debata o investičních bytech tak odhaluje širší rozpor mezi fiskálními potřebami státu a cíli bytové politiky. Vyšší zdanění majetku může být součástí promyšlené daňové reformy, ale nemůže současně sloužit jako univerzální nástroj ke snižování státního schodku, zlevňování bydlení a podpoře obecních rozpočtů bez vyjasnění jednotlivých pravidel a dopadů.

Vláda proto musí nejprve odpovědět na tři základní otázky. Koho chce skutečně zdanit, kdo získá vybrané peníze a jak se opatření promítne do dostupnosti bydlení. Dokud nejsou známé konkrétní sazby, očekávaný výnos a dopady na nájemní trh, zůstává vyšší zdanění investičních bytů politickým záměrem, nikoli doloženým řešením problémů veřejných financí.